用法治的力量推动基层治理现代化来关注这些案例

  为深入学习贯彻习考察上海重要讲话精神，创新传承和发展新时代“枫桥经验”，以基层治理法治化推动上海基层治理体系和治理能力现代化，在上海市委党建办和上海市高级人民法院的共同指导下，上海市第二中级人民法院联合辖区9家基层法院，对涉基层治理的典型案例进行精心梳理，编制形成

  《司法服务保障基层治理案例手册》包含59个典型司法案例，涵盖涉公共区域、物业服务等5个基层治理纠纷集中领域，10余种纠纷常见类型，以期成为基层组织和工作者处理纠纷的参谋和助手，基层群众的法治参考书。

  随着全国各地有序推进生活垃圾分类工作，垃圾分类点位的建设或改造工程也遍及众多小区。在此过程中，部分业主反映垃圾分类点位选址不当侵害其利益，要求拆除，引发社会关注。鉴于垃圾分类系贯彻落实节约世界资源、保护生态环境的民事活动原则的政策，故此类纠纷通常涉及公共利益与私人利益的冲突。业主在维护自身合法权利的同时，也应在合理范围内尽到对公共利益保护、绿色原则落实的容忍义务。

  陆某系某小区业主。2019年6月，小区业委会、物业公司、居委会出具《生活垃圾厢房定点告知》，经勘察、商讨，从交通安全、方便操作、影响小区程度等多方面的综合考虑，将生活垃圾分类投放点设在小区建筑垃圾堆场旁边。陆某认为其购房时的预售合同中规定过垃圾投放处（**路***号），目前投放点改变原规划，设置流程未经全体业主同意，投放点距离其房屋较近，产生气味、光照、噪音等影响，要求物业公司移除分类垃圾定时投放点，并将投放点设置于原规划位置。经查，开发商产权证载明**路***号1层为不可销售的公建用房。小区实施垃圾投放分类前在每个门栋放置两个垃圾桶，未在***号投放过垃圾。经人民法院现场勘查，垃圾厢房距离陆某所住楼栋25米，***号距离最近的楼栋9米。

  人民法院经审理认为，在上海市垃圾分类投放政策实施前，涉案小区是在楼栋间设置垃圾桶用于垃圾投放，未在***号设置过垃圾投放点。新政策实施后，涉案小区通过一定流程确定目前的点位作为垃圾分类投放点。陆某主张该点位距离其楼栋较近，产生气味、噪音等，对其生活造成严重影响，并影响停车功能，但并未就此充分举证。目前垃圾投放和管理如存在不规范之处，物业公司可对此加强管理、提升服务以降低相关影响。陆某作为小区业主，基于公共利益考量，也应在合理范围内履行一定容忍义务。故对陆某的诉讼请求不予支持。

  我国对垃圾分类措施的推行尚处于起步阶段，针对垃圾投放点位的设置流程并无规范、统一、明确的法律规定，在此情况下，如何有序、高效、和谐落实小区垃圾分类工作，尤其需要业委会、物业公司和业主三方凝心聚力。在审判实践中，业委会对垃圾站点设置方案不合理、操作流程不规范，物业公司对垃圾站点管理不到位，业主缺乏合理范围内的容忍力等，导致涉小区垃圾投放点位纠纷频发，在某些特定的程度上影响了垃圾分类措施的落实及小区和谐氛围的营造。对此，建议如下：

  ● 业委会应注重垃圾投放点位设置方案的合理性和规范性，做好前期当地考验查证，通过召开业主大会等方式充分听取业主意见，根据小区真实的情况，尽可能将垃圾投放点位设在距离各居民楼较远的地方，在最大限度上减少给业主日常生活带来的不良影响。应将智能科技、建筑美学等创新元素引入垃圾投放点位建设，改变人类对于垃圾站点环境脏乱差的固有印象。如采取密封空间设计，业主可通过扫码、刷脸等方式使用，或设置下沉式升降垃圾点位等。

  ● 物业服务企业应合理制定垃圾投放时段，避免业主夜间投放噪音污染。对于投放高峰期及夏季高温时段，要增加清运频率和力度，做好蚊虫消灭及消毒工作。同时，要关注非投放时段垃圾站点维护，设置专人做好垃圾分类引导，定期听取业主问题反馈，不断的提高服务的品质。

  ● 业主应做好日常生活垃圾的分类及投放，对小区垃圾分类管理不妥之处可积极行使居民监督权。同时，应从大局考虑，在合理范围内尽到容忍义务。

  第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

  第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容做约定。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受损的，应当依法承担对应的法律责任。

  为既有多层住宅加装电梯是房地产逐步进入存量市场以来，政府顺应人口老龄化趋势开展的一项便民、惠民工程。加装电梯在解决老年群体上下楼困难的同时，也创造了更加舒适宜居的社区环境。但实践中，不同楼层的业主对加装电梯的利益诉求差异明显，加之部分小区加装电梯需要对既有道路、绿化进行改建，造成“众口难调”的局面，部分业主的强烈反对也在某些特定的程度上阻碍了加装电梯工程的落地实施。加装电梯在性质上属于对建筑物及其附属设施进行改建，根据民法典规定，由“双2/3参与表决”且“双3/4表决通过”即可实施，故个别持反对意见的业主应予以配合，不得妨害施工。

  刘某系涉案楼幢7楼权利人之一。毛某某系涉案楼幢1楼权利人。2019年，涉案楼幢业主就加装电梯工程征询意见，包括毛某某在内的业主均签字同意。后涉案楼幢业主与该楼幢所在的业委会签订《加装电梯联建协议书》，该协议载明：“本小区业主委员会在*号单元全体业主自愿同意达成加装电梯协议书基础上，并向影响相关权利人的全小区全体业主发放书面征询意见表，获三分之二以上业主同意，同时*号单元90%以上业主同意签订加装电梯联建协议书”，该协议所附费用分摊明细显示涉案楼幢1楼无需承担分摊费用。此后，业委会作为发包方与作为承包方的案外人甲公司签订《加装电梯项目服务及施工合同》。

  2020年10月，涉案楼幢加装电梯规划方案张贴于单元门口予以公示。2021年1月5日，业委会及涉案楼幢所在的居民委员会出具《情况说明》，载明规划方案图于2020年10月16日公示后曾被撕毁，后于当日重新张贴，涉案楼幢1楼业主因会影响其采光等原因有争议，目前正在协商解决。

  2021年4月1日，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目完成建筑工程开工报送（备案）信息登记。

  2021年4月21日，刘某与毛某某等因涉案楼幢加装电梯事宜发生纠纷，并导致肢体冲突，后经公安机关派出所主持调解，双方自愿达成协议，约定互不追究对方责任。

  此后，刘某与涉案楼幢其他业主一起作为原告诉至人民法院，请求判令：毛某某停止妨碍，不得阻碍涉案楼幢加装电梯工程。

  人民法院经审理认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确地处理相邻关系。为既有多层住宅加装电梯系政府适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。电梯安装或许会给底层住户的采光等造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，底层住户应给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。本案中，就涉案楼幢加装电梯事项已向业主征询意见并约定了费用分摊比例，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目，亦完成了建筑工程开工报送(备案)信息登记。从诉讼中毛某某的主张及后续加装电梯施工全套工艺流程中发生的肢体冲突与报警情况去看，毛某某对加装电梯不予同意并实施阻拦实属不妥，其实施的妨害行为依法应予排除。

  加装电梯在性质上属于对建筑物附属设施的改建行为，根据民法典规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。事实上，相较于物权法规定的全体业主“双2/3”同意，民法典确立的“双2/3参与表决且双3/4表决通过”即全体业主“双1/2”标准实质上已经降低了决议通过门槛，有很大成效避免了实践中因部分业主怠于行使共同管理权导致决议难的问题，更加有助于业主形成决议，促进业主自治机制更好地发挥作用。

  从当前司法实践来看，对加装电梯施工实施妨害的业主均为加装楼幢持反对意见或相邻楼幢的低楼层住户，主要理由是加装电梯极度影响己方住房的采光、通风、通行，且征询意见、表决及实施工程的方案公示等程序不规范，未充分保障低楼层业主的权利。随着加装电梯工程的推广，此类排除妨害纠纷案件增长趋势明显。对此，建议如下：

  ● 推动基层自治组织牵头协商，增强低楼层业主的“参与感”。居民委员会、业主委员会等基层自治组织可根据自身的需求积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数。

  ● 规范意见征询与表决程序，增强低楼层业主的“认同感”。虽然根据民法典规定，个别低楼层业主的反对并不足以阻止加装电梯，但是在意见征询、表决及实施工程的方案公示等整一个完整的过程中应确保公开、透明，尤其注重保障低楼层业主的知情权和参与权。

  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款另外的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确地处理相邻关系。

  在我国，高层居住小区是比较普遍的居住形式，这种集中式、高密度的居住环境增加了相邻纠纷发生的可能。实践中很常见、多发的是漏水纠纷，漏水问题不仅严重影响居住体验，还可能会造成较大的财产损失，加上当事人在漏水原因及损失赔偿等问题上存有较大分歧，导致纠纷化解难度大，矛盾易激化。

  李某、罗某为上下相邻房屋所有权人。2018年12月，李某家中卧室、卫生间等多处严重渗漏水，造成家中卫生间顶部及内外墙壁被浸湿、破损。与楼上业主罗某协商无果后，李某起诉至人民法院，要求罗某修复漏水处并赔偿维修费用及财产损失共计人民币30,000元。一审审理过程中，经物业维修，罗某家中不再继续漏水，故李某撤回了要求修复漏水部位的诉讼请求。因罗某坚持认为李某家发生漏水系公共管道渗漏水所致，拒绝赔偿，李某遂申请对漏水原因进行司法鉴定，并对受损房屋的修复费用进行司法评估。鉴定机构出具鉴定意见书，认定李某家持续性渗漏水系罗某家卫生间的墙面及地面防水整体失效所致，罗某家卫生间淋浴房水龙头持续性漏水，加剧了李某家室内受损。根据损失评估鉴定意见书，李某家卧室、卫生间受损部位修复工程建设价格为19,233元。为此，李某支付鉴定费19,000元。审理过程中，罗某对鉴定意见有异议，坚持认为漏水系公共管道渗漏水导致，同时提出，因物业未及时维修，导致住宅超过质保期，故不应由其承担全部责任。

  人民法院经审理认为，根据鉴定意见，罗某家卫生间墙面及地面防水整体失效及卫生间淋浴房水龙头持续漏水与李某家卧室、卫生间受损具有因果关系，故罗某应对李某所受损失承担赔偿相应的责任，李某为鉴定所支出的鉴定费用亦应由罗某承担。罗某主张鉴定存在瑕疵、李某家渗漏水是由公共管道漏水所致，但未提供证据加以证明，不予采信。罗某提出漏水发生在房屋质保期内，其无需承担相应的责任，缺乏法律依据。据此，人民法院判决罗某赔偿李某因房屋渗水受损部位修复工程建设价格人民币19,233元、鉴定费19,000元，合计38,233元。

  处理相邻漏水纠纷首先要确定漏水责任主体。对于高层居住小区，业主对建筑物内的住宅专有部分和共有部分享有不同权利，并承担不同的义务和责任。如果漏水的部位在相邻业主的不动产专有部分处，则应由相邻业主承担相应的责任。有必要注意一下的是，即使漏水系因房屋固有瑕疵所致或房屋漏水部位仍在质保期内，相邻业主也不能据此主张免责，只能依据合同关系向开发商或装修单位另行主张权利。如果共有部分发生漏水，相邻业主虽然不是漏水责任主体，但也有义务配合排查和修复，因拒绝配合导致损失扩大的，亦应根据其过错程度承担对应责任。在相邻漏水案件中，除相邻业主自认系责任主体外，受损方均需对此承担举证责任。漏水的原因通常复杂而隐蔽，不能通过一般生活常识和经验判断漏水原因的，人民法院一般会根据受损方的申请委托鉴定机构进行专业鉴定，在无充分证据足以推翻鉴定意见的情况下，将根据鉴定机构出具的鉴定意见确定漏水责任主体。

  相邻漏水的法律责任最重要的包含排除妨碍和赔偿相应的损失。排除妨碍一般基于漏水现象依然存在，导致漏水的因素未被消除。赔偿相应的损失的范围限于与漏水存在因果关系的直接损失，一般来说包括房屋修复损失和室内财物损失以及合理的租房费用或租金收益损失。其中房屋修复涉及修复方案、修复程度等专业性问题，若双方无法协商一致，则需要委托专业机构做评估。因确定漏水原因和财产损失产生的鉴定费用，由申请鉴定的一方先行垫付，最终根据责任承担情况在当事人之间分配。实践中，鉴定费用一般较高，有时甚至远超诉讼标的额。

  因为相邻漏水问题可能会导致非常严重的财产损失，引发邻里关系紧张，甚至会导致整体居住环境恶化，业主均应给予充分的重视。实际上，如果业主按照有利生产、便利生活、团结互助、公平合理的原则依法行使权利，正确地处理相邻关系，实践中很多损失本可避免。对此，建议如下：

  ● 合理使用房屋，依法行使权利。业主在行使用水、排水、装修等居住权利的过程中，应尽可能的避免对相邻业主造成损害，对控制范围内的公共管道设施，应当配合物业部门做必要维护，防止人为因素导致漏水。

  ● 配合排查修复，降低损害后果。漏水发生后，受损业主应尽快转移漏水处财物，避免损失扩大。相邻业主应积极努力配合排查、修复，及时排除妨碍，降低损失。

  ● 加强沟通协商，理性化解争议。一是相邻漏水纠纷在诉讼前均会经历沟通协商的过程，双方可以寻求物业公司、居委会等组织的帮助，充分沟通协商，不赌气、不斗气，以处理问题为导向，避免冲突升级。二是对于突发性漏水事件可通过第三方调解、录制事发视频等方式及时固定证据，减少相邻业主对漏水原因及损害后果等事实的分歧，亦可避免诉讼时举证困难。三是诉讼中的司法鉴定费用普遍较高，相邻双方应考虑实际损失、诉讼风险、睦邻价值等因素，理性解决纠纷，避免不必要的鉴定支出。

  第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确地处理相邻关系。

  第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽可能的避免对相邻的不动产权利人造成损害。

  第一千一百六十七条侵犯权利的行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

  第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场行情报价或者其他合理方式计算。

  第五十二条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和需要注意的几点告知业主。

  构建和谐和睦小区是社会主义核心价值观导向下的现代文明社区建设的方向，需要全体业主、业委会和居委会等各方携手共建。在实现居民自治、社区共建的道路上，难免会出现意见不一、价值冲突的情况。业主大会或者业主委员会作为小区自治的民间组织，其作出的决定符合小区公共利益的，业主个人应在合理范围内负有一定的容忍义务，但是所作的决定侵害业主合法权益的，业主也应勇于拿起法律武器，申请人民法院予以撤销。

  2014年1月5日，A小区业委会作出决议：对全体参与创卫工作的人员在公益性收费中提取3%（约人民币15,000元左右）进行奖励。

  2014年5月30日，A小区业委会作出决议：1、原在2013年45%公益性收费的基础上再增加15%，作为物业最低工资的补足款。2、公益性收费的5%作为对物业的年终考核，基本满意率达60%以上作为奖励款。

  2016年7月5日，A小区业委会作出决议：对物业服务的工作基本满意，对物业全体人员奖励一万元整。

  2016年10月26日，A小区业委会作出决议：关于甲公司要求续签物业服务合同事宜，经业委会全体人员讨论，都同意续签；物业服务合同时间从2016年11月1日至2018年12月31日。物业服务标准按照前物业合同文本内容执行。

  2017年1月8日，A小区业委会作出决议：对物业服务的工作基本满意，对物业全体人员奖励10,000元。

  2017年7月30日，A小区业委会作出决议：对物业公司全体员工在此次创卫工作中加班加点，不怕酷暑付出的辛勤劳动给予奖励13,000元。

  2017年10月16日，A小区业委会作出决议：经业委会查看物业公司2017年的预算，最低工资的增加及另外的费用的调整，已缺口近10万元左右。1、为确保社区物业在不减员情况下正常服务，每季度对物业公司服务质量进行考评，合格者，按每季度增补预亏资金。2、居委会、各党支部书记、业委会一致讨论通过，增补预缺资金将从历年临时停车费(至 2017年底)支出，全部费用约9万多余元。

  2018年1月10日，A小区业委会作出决议：关于甲公司续签物业服务合同事宜，经业委会全体人员讨论，都同意续签；物业服务合同时间从2018年1月1日至2019年1月31日。物业服务标准按照前物业合同文本内容执行。

  2018年5月27日，A小区业主大会出具决议：因连续三年上海市调整职工最低工资标准，物业费收入与支出已入不敷出，故物业服务费由原来1元/每平方调整为1.2元/每平方米。2018年9月22日，A小区业主大会出具《关于调整商品房物业服务收费标准方案表决结果公告》，根据表决结果，自2019年1月1日起，A小区的物业服务收费标准统一调整为住宅每月每平方建筑面积1.2元，商铺每月每平方建筑面积1.8元。

  张某、王某、沈某认为上述9项决议不符合业主大会决议程序，严重侵害了业主合法权益，将A小区业委会诉至人民法院，要求撤销上述决议。

  人民法院经审理认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能请求人民法院予以撤销。但根据法律规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

  关于续签物业服务合同的两项决议，根据《业主大会议事规则》规定，决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业属于业主大会议事内容，应当经全体业主共同决定，A小区业委会无权自行作出相关决议。但鉴于决议作出时间在2016年10月及2018年1月，续签物业服务合同期限至2019年1月31日届满，张某等人2021年1月提交诉状时，两项决议涉及的物业服务合同已履行完毕，决议已无撤销之实际意义。且张某等人作为小区业主，应当知晓本小区的实际物业管理服务企业，其提起本案诉讼时，也已超过法律规定的撤销权行使为一年的规定，故对于张某等人要求撤销这两项决议的诉请，人民法院不予支持。

  关于2018年作出的调整物业费的决议，该决议系A小区业主大会作出，张某等人起诉要求被告撤销该决议，缺乏依据。根据张某等人自述，调整物业服务收费标准的决议在2018年9月已经作出公示，其提起本案诉讼时，也已超过法律规定的撤销权行使为一年的规定，故对该项诉请，人民法院不予支持。

  关于2014年至2017年期间作出的奖励物业公司员工钱款以及2017年10月16日作出的补足物业公司预缺资金约9万多余元的决议，审理中根据A小区业委会陈述，均未经业主大会表决，系业委会自行作出。根据该小区专项维修资金管理规约规定，赋予业委会自行决定3万元以下费用的列支权利范围限定于物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新项目，而以公益性收入补缺物业公司亏损、奖励物业公司人员的决定显然并不属于该范围。故业委会辩称其可自主作出上述讼争决议之理由不能成立。但根据双方当事人陈述，2019年会计师事务所已经受托对2014年1月1日至2018年12月31日期间小区维修资金收支情况和小区公共收益资金收支情况做过审计，并出具了45号《审计报告》以及修改后的《审计报告》。其中45号《审计报告》明确列明了该小区2016年1月1日至2017年12月31日列支抢修奖励、弥补物业公司亏损共计132,009.76元，与该时间段内相关决议确定支出的项目和金额能够吻合。审理中，张某等人认可45号《审计报告》在2019年已经在小区内进行了张贴公示，张某针对该报告在业主群中发表了相关意见，沈某则于2019年12月27日前往审计公司做了走访了解情况，故人民法院认为张某等人在2019年已经知晓了与上述决议有关的实质性内容。现其就2016年1月1日至2017年12月31日期间的支出决议诉请主张行使业主撤销权已逾除斥期间，人民法院不予支持。对于2014年1月5日作出的在公益性收费中提取3%奖励全体创卫人员的决议，根据A小区业委会陈述，该费用实际做账时归入了维修支出中，列支的项目与实际项目不同，张某等人无法从《审计报告》中了解该决议的相关联的内容，A小区业委会也未提供其他证据证明张某等人在知情权诉讼之前已经知晓该决议，故人民法院认为张某等人申请撤销该决议，合法有据，予以准许。对于2014年5月30日作出的在2013年45%公益性收费基础上再增加15%作为物业最低工资的补足款以及公益性收费的5%作为对物业的考核奖励的决议，该决议内容涉及小区大额公共收益的使用，理应由小区业主共同决定。A小区业委会未报经业主大会讨论通过自行作出决议，超出了业主委员会职权范围，该决议全部内容是否履行不影响张某等人行使撤销权。审理中，A小区业委会辩称申请撤销该决议已超过除斥期间，对此人民法院认为，根据A小区业委会陈述其将该决议涉及的相关支出全部归入了管理费用中，但《审计报告》中未列针对该决议内容的单独分项，故张某等人无法通过《审计报告》直接了解上述决议的相关联的内容，A小区业委会也未提供其他证据证明张某等人在知情权诉讼之前已经知晓该决议，现A小区业委会辩称该决议已超除斥期间的意见，人民法院不予采纳。张某等人申请撤销该决议，合法有据，予以准许。

  综上，人民法院判决撤销A小区业委会作出的在公益性收费中提取3%奖励全体参与创卫工作人员的决议；撤销A小区业委会作出的在2013年45%公益性收费基础上再增加15%作为物业最低工资的补足款以及公益性收费的5%作为对物业的考核奖励的决议；驳回张某等人的其余诉讼请求。

  业主撤销权属于形成权，与一般形成权不同的是，业主撤销权的行使须以诉讼的方式向人民法院提出并经人民法院裁判。如果业主大会或者业主委员会所作的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定程序，则权益受侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。本案中，张某等三人作为小区业主，以业委会作出的决议违反法定程序，且侵害了业主合法权益为由诉请人民法院予以撤销，即在行使业主撤销权。人民法院认定业主撤销权的主张能否成立，通常会从以下三方面做审查。

  ● 审查程序是否违反法律规定。对于程序方面，应根据法律、行政法规及小区管理规约、议事规则相关程序要求做审查。《民法典》第二百七十八条明确列举了由业主共同决定的事项，同时针对较为重大的事项和常规性事项还设置了不同标准的决议通过规则。需说明的是，如果业主大会议事规则对决议通过规则进行了约定，则该约定的标准不能低于《民法典》第二百七十八条规定的标准。具体到本案，A小区业委会作出的多项决议涉及理应由小区业主共同决定的事项，业委会未报经业主大会讨论通过而自行作出决议，违反法律规定程序，业主有权申请撤销。

  ● 审查实体是否侵害业主合法权益。业主享有的建筑物区分所有权系复合型权利，由专有权、共有权和成员权组成。根据现行法律及司法解释文义来看，并非所有业主均可以提起撤销权诉讼，只有合法权益受到业主大会或者业主委员会所作的决定侵害的业主才有权请求人民法院予以撤销。本案中，根据人民法院查明的案件事实，A小区业委会以公益性收入奖励物业公司人员的决定与A小区专项维修资金管理规约规定不符，且A小区业委会未能提交证据证明张某等人在诉讼前已经知晓该决议，故A小区业委会未经业主大会决定及授权，擅自作出该项决定侵害了广大业主的权益，张某等人作为A小区的业主有权提起业主撤销权诉讼。

  ● 审查业主行使撤销权期限是否超过一年。根据法律规定，业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权。该一年的时间为除斥期间，不发生中止、中断或者延长，一年期间经过后，撤销权当然消灭。因此认定“业主知道或者应当知道”的起算时间至关重要。正常的情况下，业主提起撤销权诉讼，业主委员会若抗辩认为业主行使期限超过一年，应当举证证明其已经以合理形式向业主公示了相关决议内容，人民法院可根据公示的时间确定业主撤销权行使的起算时间。若业主不认可的，应提供对应证据。如本案中A小区业委会已举证证明张某等人知晓部分决议内容已超过一年，故人民法院驳回了张某等人就撤销相关决议事项的诉请，无需再对相关决议内容做实质性审查。

  综上，业主提起撤销权能否成立应从上述三方面做综合考量，在维护业主合法权益和小区治理效率之间找到平衡点，妥善处理业主个人利益与小区公共利益之间的价值冲突，从而构建居民自治、社区共建的和谐小区。对此，建议如下：

  ● 业委会可定期邀请专业技术人员对业委会成员进行法律规定、小区治理等方面的培训，提升业委会高效运行和规范管理的能力。业委会应严格按照法律和法规及管理规约开展工作，避免决策的随意性，确保所作的决定程序规范、内容合法。

  ● 继续推进业主大会和业委会相关信息的公开，通过小区告示栏和微信公众号线上线下相结合的方式，将业主大会议事规则、管理规约、业主大会和业委会会议决定、维修资金和公共收益使用明细等重要信息告知业主，充分保障业主的知情权和参与权。

  ● 业主应增强自身的权利意识和自治意识，主动参与小区公共事务的管理，依法通过业主大会行使共同管理权。当发现业主大会或业委会作出的决定侵害自身合法权益时，应及时在一年的除斥期间内向人民法院申请撤销。

  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款另外的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能请求人民法院予以撤销。

  第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

  城镇住房制度改革以来，我国房地产业迅猛发展，商品房居住小区已成为城镇居民主要的居住模式。随着居住小区建成年数的日渐增长与物业管理行业市场之间的竞争的日趋激烈，物业更替事件日益增多，由此引发的物业纠纷也成为城市基层治理中的重要挑战。

  甲公司系某小区的前期物业服务企业，双方签订的物业服务合同的期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。期满后，双方未再续签书面物业服务合同，但甲公司继续为该小区提供物业服务。2019年7月16日，该小区业委会出具的《解聘通知》载明，经业主大会决议，决定解聘甲公司，服务合同终止于2019年10月16日晚上23:59。后由乙公司接手该小区提供物业服务。2019年10月11日，甲公司及乙公司的工作人员在该小区所属的居委会形成会议记录，载明老物业同意10月16日平稳交接，提出需要留守二至三人半年时间，对欠缴物业费进行收缴；2019年10月16日，甲公司工作人员与该小区业委会再次形成会议记录，其中载明业委会确认以下事宜：……4. 物业服务费收到10月16日……

  因甲公司未将溢收的物业服务费与车辆管理费返还，乙公司向人民法院提起诉讼，请求判令甲公司返还溢收的物业服务费、车位管理费四十余万元，并支付相应的利息。审理中，乙公司向人民法院提出审计申请，要求对甲公司2019年10月15日之后收取的该社区物业服务费和车位管理费进行审计。但甲公司不同意披露有关数据并拒绝审计。

  人民法院经审理认为，因甲公司对该小区的物业服务时间已结束，故甲公司持有溢收部分的物业服务费没有法律及合同依据。其一，至本案审理期间，甲公司仍未将溢收的物业服务费返还至业主，距其退出时间已有一年半之久。其二，客观事实上，溢收部分物业服务费所对应的期间，是由乙公司依据物业服务合同向小区业主提供了物业服务，且约定的收费标准高于甲公司，故乙公司主张该部分费用，不存在其额外获利之嫌；其三，若该费用直接由甲公司返还给乙公司，则省去了业主向甲公司主张返还，同时乙公司再向业主催讨等多重环节，有效地节约了社会及司法资源。

  关于返还金额的认定，因乙公司并非实际交纳物业服务费的当事人，要其取得每一户业主的支付凭证等证据，客观上确实存有难度。故在提交了部分证据可以证明甲公司存在溢收的情况之前提下，其向人民法院申请财务审计，并以审计结论作为证据具有正当、合理性；而甲公司作为溢收物业服务费的一方，若是对乙公司所主张的金额持有异议，完全可依据自身持有的财务账册等证据加以反驳，但其不予提供。对于对方所提出的财务审计申请，又以本案争议系其与业主内部事宜为由予以拒绝。基于此，人民法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”之规定，对乙公司主张的金额予以支持。

  新老物业服务企业更替的过渡时期，往往是物业纠纷的高发阶段。原物业公司与小区业主未成功续签书面物业服务合同，通常意味着业主对原物业公司的不满已达到顶点。加上原物业公司在经营过程中与小区尚有一定利益纠葛，故原物业公司不配合甚至新物业公司入驻，在相关材料移交、人员离场等方面设置障碍的情况比比皆是。

  本案中，甲公司自2019年10月16日晚23:59起停止对该小区的物业服务，故其溢收的物业管理费与车位管理费理应归还。在甲公司负有交接义务，但久未将溢收的物业服务费返还至业主的情况下，乙公司作为物业更替的承方提起诉讼，宜认为符合民事诉讼的起诉条件，此亦有效节约了社会及司法资源。由于确定具体金额的账册、台账等记账资料由甲公司控制，甲公司拒绝提交审计资料，实际起到了妨害证明的作用，相应的不利后果应由其承担。对此，建议如下：

  ● 加强相关案例的法治宣传。原物业公司多以其服务期内部分业主欠缴物业服务费为由拒绝返还，认为存在债的抵销。但实际上欠缴物业服务费的债务人与溢收的物业服务费的债权人并不一致。原物业公司应尽早完成有关的资料与财物的交接，以免诉累。

  ● 通过明确的约定避免纠纷。在物业更替时，原物业公司、业主委员会与新物业公司应就交接的事项做书面约定，以明确的条款避免纠纷，同时降低诉讼中的证明难度。

  ● 加强矛盾纠纷的源头治理。政府主管部门应强化对物业公司的常规监督。基层组织应在指导、监督业委会成立与运行、物业公司日常服务和业主违反相关规定的行为约束等方面切实发挥作用，积极构建居委会、业委会、物业公司以及业主代表的常态化协商机制，尽可能减少矛盾的累积与扩大。

  第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。